LUVA Verwaltungs GmbH

In einer WEG sind alle Eigentümer gemeinsam für die Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Dies geschieht durch die Wahl eines Verwalters und regelmäßige Eigentümerversammlungen.

Gemeinschaftseigentum sind Teile der Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, z.B. Treppenhäuser, Dach, Fundament und oft auch der Garten. Die Instandhaltung und Verwaltung dieses Eigentums ist Aufgabe der WEG.

Sondereigentum sind die Teile einer Immobilie, die einem einzelnen Eigentümer gehören, z.B. die eigentliche Wohnung oder Gewerbeeinheit. Zum Sondereigentum können auch Balkone oder Terrassen gehören.

Sondernutzungsrechte gewähren einem Eigentümer das ausschließliche Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, z.B. einen bestimmten Parkplatz oder Garten. Diese Rechte sind in der Teilungserklärung festgelegt.

Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festlegt. Sie enthält auch Regeln und Vorschriften für die WEG.

Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschlüsse. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer. Ohne eine Eigentümerversammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) in Textform erklären.

Stimmberechtigt ist grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das Stimmrecht des Wohnungseigentümers gehört zum Kernbereich seiner elementaren Mitgliedschaftsrechte. Das Stimmrecht ist von so elementarer Bedeutung, dass es dem Wohnungseigentümer auch nicht durch Vereinbarung entzogen werden kann. Stimmberechtigt ist daher jeder Wohnungseigentümer, der sich in der Eigentümerversammlung auch vertreten lassen und insoweit einen Bevollmächtigten mit der Stimmabgabe beauftragen kann. Ausnahmsweise können Wohnungseigentümer einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 4 WEG unterliegen.

Der Verwalter ist eine Person oder eine Verwaltungsgesellschaft, die im Auftrag der WEG die laufenden Verwaltungsaufgaben erledigt. Bei der WEG-Verwaltung ist der Verwalter nach § 9b WEG notwendiges Organ der WEG und vertritt diese nach außen. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 WEG geregelt.

Die Sonderumlage stellt einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan dar. Die Sonderumlage soll daher ihrem Wesen nach finanzielle Engpässe der Gemeinschaft bei unvorhergesehenem Finanzierungsbedarf im laufenden Wirtschaftsjahr überbrücken. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt daher immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und ein Zugriff auf eine Rücklage oder eine Kreditaufnahme nicht möglich oder gewollt ist. Besondere Bedeutung haben Sonderumlagen im Bereich der Instandhaltung, also der Wartung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, auch wenn eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird. Auch „Liquiditätsumlagen“ bei Hausgeldausfällen einzelner Wohnungseigentümer sind in der Praxis nicht selten. Von Bedeutung sind auch Sonderumlagen zur Finanzierung von baulichen Veränderungsmaßnahmen, die mit einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer verbunden sind, erst recht aber, wenn gerade nicht alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet sind.